Газета.ru: Отставить панику: стоит ли покупать квартиру сегодня

Пока правительство РФ постепенно вводит новые антикризисные меры для строительной отрасли, игроки рынка продолжают говорить о спросе на квартиры и успокаивают, что недвижимость всё ещё остаётся выгодной инвестицией и не так важно, покупается квартира для себя, на будущее детей или с целью сдачи аренды. Реальный способ купить жильё — ипотека. Даже при растущих ставках пока действуют льготные программы с минимальными ставками, застройщики предлагают свои дисконты. Растёт спрос и на вторичное жильё. Эксперты считают, что сейчас можно выгодно и безопасно приобрести недвижимость.



Подушка безопасности



Российский рынок недвижимости, а также банковских услуг в сфере кредитования более устойчив к потрясениям. И к сегодняшней экономической реальности он был в какой-то степени готов. Если вспомнить: именно стройка в пандемию стала наименее пострадавшим сектором экономики. Были запущены меры господдержки как бизнеса, так и населения. Это помогло гражданам купить новую квартиру по рекордно низким за всю историю страны ставкам.



Два года большинство банков удерживало процентную планку ниже, чем было указано в постановлении кабмина. Значимую роль для снижения средней ставки на ипотечном рынке сыграла льготная ипотека, программа ипотеки для семей с детьми, льготные жилищные кредиты на Дальнем Востоке. Также поддержку населению, особенно желающему купить квартиру, оказало последующее расширение этих ипотечных федеральных проектов и меры по погашению многодетным семьям части ипотечного долга — до 450 тысяч рублей.



Вторичный рынок тоже продолжал расти: ставки здесь традиционно выше новостроек, но это не отговорило покупателей от сделок, ведь если посмотреть на статистику, то в 2021 году основная доля выдачи приходилась именно на этот сегмент — 75%. А выгодные условия на первичном охлаждали пыл собственников на повышение ценника. И «по итогам 2021 года выдано 1,9 млн кредитов (+7% к 2020 г.) на 5,7 трлн руб. (+28%) — рекордный результат за всю историю наблюдений», свидетельствуют данные ДОМ.РФ.



Понятно, что многие ипотечные программы были запущены ещё до пандемии, но в какой-то мере они позволили молодому ипотечному рынку развиваться и сделать жильё для людей более доступным, считают эксперты.



Если мы говорим о новостройках, то запуск проектного финансирования в 2018‒2019 годы, ещё раньше — создание Фонда дольщиков помогли очистить рынок от недобросовестных строителей и обеспечить сохранность права граждан на получение жилья. Всё, что происходило с рынком недвижимости до сегодняшнего момента, стало своего рода подушкой безопасности, которая сейчас не позволила остановить ни стройку, ни продажи.



Реализация проектов идёт по графику, заверяет заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Система проектного финансирования обеспечивает бесперебойное кредитование строительства девелоперских объектов, и оно не зависит от колебаний спроса на рынке новостроек.



«Благодаря проектному финансированию все объекты будут достроены, дольщики защищены законом о долевом строительстве», — говорит руководитель отдела продаж ГК «Новый город» Евгения Алексеева.



Новые меры поддержки



Сегодня правительство приняло пакет мер поддержки рынка и продолжает прорабатывать новые, в том числе по ипотеке. Например, клиенты, оказавшиеся в сложной ситуации из-за внешних санкций, уже сейчас могут воспользоваться программой реструктуризации кредитов. С помощью кредитных каникул заёмщик может уменьшить или приостановить ежемесячные выплаты по ипотеке до шести месяцев. При этом срок кредита увеличивается на срок каникул.



Минстрой в свою очередь планирует доработать стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ России до 2030 года с учётом международных санкций.



По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, они направлены на ускорение строительства и создание заделов для запуска новых проектов в отрасли, а также на поддержку граждан и застройщиков в сложившихся тяжёлых экономических условиях. «При этом каждый дом, строящийся с привлечением средств граждан, региональные власти должны держать на особом контроле и своевременно реагировать в случае возникновения сложностей у застройщиков. Такие вопросы мы будем прорабатывать в ручном режиме», — сказал он, добавив, что финансирование всех начатых объектов и реализация текущих программ сохранится.



По мнению руководителя аналитического блока «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Максима Тутукова, меры поддержки окажут существенное влияние на развитие рынка недвижимости и поддержат спрос. «В наших проектах доля импорта несущественна, поэтому аномальных изменений цен не предвидится, но возможна их корректировка на уровнях инфляции. В то же время мы прорабатываем различные варианты сотрудничества с банками для активизации покупательского спроса и наращиваем различные форматы предложения», — сказал эксперт.



Крупные девелоперы входят в список системообразующих предприятий страны. Строительная отрасль всегда была и будет находиться под строгим контролем со стороны государства. «На текущий момент Группа «Самолет» работает в штатном режиме, мы используем более 90% материалов российского производства. Сегодня одновременно бесперебойно работает 23 строительные площадки», — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования Группы «Самолет» Ольга Шихова.



Государственный дисконт



Конечно, рынок ждёт решения по поддержке ипотеки в стране в нынешних условиях. Пока оно не принято, но сегодня вице-премьер Хуснуллин предложил с апреля поднять ставку по льготной ипотеке на новостройки до 12%, при этом увеличив сумму кредита в Москве и Санкт-Петербурге до 12 млн, а в остальных до 4 млн, пишет РИА Новости. Сейчас ставка составляет до 7%. Президент России Владимир Путин поддержал предложение.



Сделки на рынке продолжают совершаться. Вспомним, что с начала этого года ставки по ипотеке постепенно росли вслед за повышением Банком России ключевой ставки.



Это было логично, утверждают эксперты. Первым начал тенденцию банк ВТБ, затем подключились другие игроки рынка, и в конечном счёте всё вылилось в несколько волн повышения, самая сильная из которых была после решения регулятора установить «ключ» на уровне 20% с прошлых 9,5%. Двузначные проценты по ипотеке удивили, но многие не стали откладывать покупку. Тем более что по льготным программам ставки никто не менял.



«Хотя повысились базовые ставки по классическим кредитным продуктам, продолжают работать льготные ипотечные программы. На них приходится значительная часть сделок с участием заёмных средств», — говорит Нюхалов из ГК «Гранель». Застройщик отмечает важность программы «Семейная ипотека» и выступает за её очередное расширение.



Лидер ипотечного кредитования в России Сбер отмечает спрос на ипотеку и сегодня, в том числе активно растёт объём выдачи кредитов с господдержкой. Объём выдачи ипотеки по всем льготным программам Домклик от Сбера за три недели марта этого года увеличился на 54,2% по сравнению с аналогичным периодом февраля текущего года.



«Программа льготной ипотеки для семей с детьми лидирует по объёму выдачи среди всех льготных программ, её доля от всех госпрограмм в СберБанке составляет 47,2%», — привёл данные вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик» Николай Васёв.



Он также отметил, что в феврале-марте, если посмотреть на активность на площадке, количество объявлений о продаже жилья не сократилось, также люди не перестали подавать заявки на оформление ипотеки, что говорит о сохранившемся спросе. Напомним, ранее «Эксперт РА» признал Домклик лидером по количеству объявлений о продаже квартир среди всех сервисов по поиску недвижимости.



Заместитель коммерческого директора по продажам ГК МИЦ Александр Пасько считает, что сейчас достаточно подходящее время для покупки квартиры в ипотеку «для клиентов, которые попадают под семейную или ипотеку с господдержкой».



Предлагают эксклюзивные условия и сами застройщики. Например, можно купить квартиру по выгодным ставкам от 0,1% на первый год от СберБанка. «Это позволит сегодня надёжно инвестировать свои сбережения на фоне волатильного рынка», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.



Ожидание снижения цен



Конечно, на рынке есть и те, кто пока взял выжидательную паузу в поиске квартиры для покупки или размещении объявления о продаже. Неудивительно: пытаются угадать, будут ли расти цены на квартиры, стоит ли идти в ипотеку. Также, по словам Васёва, клиентов Домклик волнуют такие вопросы: что станет с новостройками и нужно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? что станет с рынком жилья?



Эксперты не исключают небольшого уменьшения спроса на покупку жилья из-за возможного снижения доходов населения, роста ставок ипотеки и, как следствие, снижения платёжеспособного спроса.



Это неизбежно начнётся и продолжится до начала роста доходов населения, существенного снижения ключевой ставки ЦБ и восстановления доступности ипотеки, считает вице-президент и один из основателей Российской гильдии риелторов, Константин Апрелев.



Такая ситуация остудит аппетиты продавцов и приведёт к некоторому изменению прайса.



«За снижением спроса неизбежно наступит и снижение цен. Но рынок жилья — консервативная среда. Сильного падения цен не будет», — считает Апрелев. Он подтверждает, что рынок не остановится и сделки продолжаются, но ключевым станет требование клиентов о совмещении сделки продажи со сделкой покупки, чтобы исключить ситуацию продажи в отсутствие возможности купить что-то сразу же.



Тем временем Федеральная антимонопольная служба России предупредила застройщиков о недопустимости необоснованного повышения цен на жильё, говорит Шихова из компании «Самолет».



Группа компаний «А101» в начале марта заявила о том, что замораживает цены на жилье во всех своих проектах. «Мораторий на повышение цен будет действовать один месяц и поможет людям, которые собирались улучшить жилищные условия, осуществить свои планы», — рассказали в компании.



Спрос на вторичном рынке



На вторичном рынке недвижимости тоже наблюдается стабильный спрос: люди готовы вкладывать деньги в недвижимость, есть и потребность в приобретении жилья, отметил президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский. «Продавать квартиру сейчас можно, если в этом есть необходимость, но стоит заранее предусмотреть покупку новой недвижимости в короткие сроки либо хранение денег, например, на вкладе», — посоветовал он. 

Эксперты отмечают, что в текущее время на рынке, скорее всего, основными станут сделки обмена через куплю-продажу и улучшение качества жилья или увеличение его площади через продажу имеющегося и покупки взамен другого жилья.



По мнению Горского, если острой необходимости в продаже недвижимости нет, лучше сохранять спокойствие и переждать — принимать поспешные решения не нужно. Экономических факторов для паники сейчас на рынке не наблюдается. Вторичная недвижимость будет расти в цене, она является гарантом возможности получения денег при продаже.



Кроме того, россияне стали более активными на рынке аренды жилья.



«С конца февраля в России фиксируем увеличение объёма предложения квартир для сдачи. Причины разные, но основная — это повышение требовательности к эффективности активов. В преддверии сложных времён желание максимизировать прибыль с действующих семейных активов логична. Те, кто раньше не хотел сдавать, теперь готовы. Каждый рубль теперь будет важен», — резюмировал основатель и руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.


Подробнее