Московская перспектива: Трудности присоединения

Регулирование вопросов присоединения на федеральном уровне началось в 2010 году, и с тех пор в законодательство периодически вносились корректировки, уточняющие отдельные положения. Однако строительное сообщество единодушно в том, что в федеральных документах существует множество пробелов, а неясности и непрозрачность – это всегда варианты для злоупотреблений, задержки сроков, избыточных расходов. В Торгово-промышленной палате РФ на этот счет отмечают, что нерешенность многих вопросов, в частности сам факт внесения застройщиками платы за подключение, досталось в наследство от 90-х годов. «Денег тогда не было, всем хотелось заработать на стройке. Отсюда введение платы. Хотя средства в развитие сетей заложены в потребительском тарифе и поставщики ресурсов, по сути, получают их дважды – от строительных компаний и конечных пользователей», – говорит Андрей Широков, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства РФ. Корректировку правил Широков считает вполне логичной: застройщики заинтересованы в снижении себестоимости квадратного метра для более успешной реализации квартир. Жилье строится на заемные у банков средства. Избавление от волокиты и лишних затрат – это в первую очередь в интересах покупателя жилья и повышения его доступности.
Как объясняют юристы, большинство судебных споров между бизнесом и органами государственной власти связаны с соблюдением методики при подготовке заключения эксперта тарифного органа, с точностью финансовых расчетов, экономической обоснованностью включения в тариф отдельных видов расходов. Это объясняется тем, что пока федеральная норма дает принцип и метод формирования платы за присоединение, устанавливает рамки расчета для региональных властей, но при этом позволяет одновременно и существенно снижать, и увеличивать исходные расчетные данные. То есть наличие федеральных правил не избавляет от разнобоя в региональных подходах. 
В Москве эта тема проработана более-менее адекватно. Например, в конце прошлого года руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин рассказал о том, что в Москве застройщики получают через «единое окно» 30 услуг сетевых организаций по подключению к инженерным сетям под ключ. Этот опыт хотят распространить на территории РФ. Пока же в субъектах Федерации отсутствие прозрачности в решении многих вопросов заставляет застройщиков отказываться от проектов, искать другие площадки в регионах.
Тема техприсоединения рассматривается в Национальном объединении застройщиков (НОЗА), где работает специальная комиссия по рассмотрению этой проблемы. Кирилл Холопик, заместитель главы НОЗА, отмечает, что застройщики говорят о многочисленных пробелах в текущем регулировании. В качестве примера он приводит ситуацию с водоснабжением. Скажем, компания благодаря установке технологически продвинутых приборов и экономии воды не выбирает тех ее объемов, которые прописаны в договоре с водоканалом. Но намерение переуступить их другому застройщику может вызвать несогласие поставщика. В разных регионах эта проблема решается по-разному, так как федеральные правила данный вопрос не затронули вовсе. Но для компаний это выливается в огромные суммы переплаты за неиспользуемые мощности.
Обсуждения и дискуссии по теме ведутся девелоперским сообществом, в том числе на базе платформы Клуба инвесторов Москвы. Руслан Соловьёв, руководитель проектов ГК «Инград», говорит, что исследование и рассмотрение темы в клубе проходят постоянно. 
В рамках разработки системных предложений по проблематике технологического присоединения объектов строительства к сетям РСО (ресурсоснабжающих организаций) были привлечены даже специалисты НИУ ВШЭ. Несмотря на более совершенные механизмы доступа к централизованным системам на территории города Москвы, в отличие от других субъектов РФ, доработка нормативно-правовых актов представляется своевременной и назревшей мерой, считает Соловьёв. Основными точками приложения усилий, уверен он, являются вопросы, связанные с тарифообразованием, а также с переуступкой мощностей (электрической, тепловой, газа и т.д.) абонента. 
В практике современного девелопмента для нужд будущего развития территории часто сталкиваются с необходимостью демонтажа существующих объектов капитального строительства, что автоматически равно потере имеющихся энергомощностей. При формировании заявки в РСО на технологическое подключение объектов нового строительства не представляется возможным учесть имеющиеся на площадке объемы. Возникает эффект так называемой «двойной» оплаты определенного объема ресурсов, и иногда этот объем весьма значителен.
Однако самой проблемной, по оценкам экспертов, является процедура выноса инженерных сетей из пятна застройки. Энергетики в Москве по новому установленному регламенту осуществляют эти работы только своими силами, предварительно заключая с застройщиком соглашение о компенсации потерь. Поэтому сроки выполнения таких работ становятся трудно прогнозируемыми, могут существенно затягиваться. Такая ситуация, конечно, сказывается на вводе объектов строительства, выполнении договоров по реализации проектов. Раньше застройщик мог выносить сети самостоятельно, на что уходило примерно три-четыре месяца. О компенсации затрат ресурсоснабжающей организации можно было договариваться. Сейчас это ограничивается исключительно финансовым возмещением. 
Участники процесса, и в этом единодушно большинство строительных организаций, должны иметь нормативно закрепленную возможность договориться по ключевым вопросам – синхронизировать сроки выноса сетей, выяснить, кто будет это выполнять, исходя из ситуации по каждому проекту. Важно определить условия и форму компенсации, порядок ее расчета при законодательно установленной модели определения ее размера.
Самыми архаичными в строительном сообществе считают требования газоснабжающих организаций. В их числе – сбор комиссии для приемки газовых сетей, от чего ушли все другие поставщики коммунальных ресурсов.
В компаниях уверены, что расходы на присоединение требуют существенных отчислений от бюджета строительства. Цифры называют разные, максимально – до 10%. Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, считает, что это примерно 7–8%. Эксперт отмечает, что доработка вопросов техрегулирования назрела. Это обусловлено тем, что ресурсоснабжающие организации не несут ответственности за неисполнение сроков по договорам техприсоединения. Застройщик на входе в проект не имеет информации в части вариантов присоединения, а следовательно, не может рассчитать предстоящие расходы.  
 

Подробнее