Нет балкона в квартире - можно ли его пристроить?

Наличие лоджии или балкона — один из важных критериев при покупке квартиры в новостройке. Поэтому 95% квартир в жилых комплексах комфорт-класса ФСК имеют выход на остеклённую лоджию или балкон. С остеклением от застройщика фасад дома выглядит намного красивее и аккуратнее, чем в случаях, когда каждый владелец квартиры занимается остеклением самостоятельно. Минимальная глубина летних помещений составляет 1,2 м — вполне достаточно, чтобы обустроить на балконе еще одну рабочую зону или место для отдыха без перепланировки.

Так выглядят балконы в ЖК «Скандинавский». Первые этажи домов отведены под коммерческую недвижимость — магазины, кафе, пекарни, фитнес-студии, — здесь нет места «пристройкам».

Что делать, если вы уже владеете квартирой без балкона или нашли интересный вариант на вторичном рынке, и квартира в целом вас устраивает, но балкона в ней нет? Скорее всего, придется идти на компромисс между желаниями и возможностями. В Москве и Московской области согласовать пристройку балкона будет крайне сложно.

Почему переехать в новую квартиру проще, чем пристроить и согласовать балкон?

Пристраивая балкон, вы изменяете конфигурацию собственной квартиры, выполняете устройство дополнительного дверного проёма в ограждающей конструкции дома (во многих проектах фасадная стена — несущая), а также меняете архитектурный облик здания. Все эти изменения необходимо согласовать и не только с государственными инстанциями, но и с другими собственниками квартир.

• Фасад дома и примыкающий к нему земельный участок принадлежат владельцам квартир на праве общей долевой собственности. Чтобы пристроить балкон на первый этаж, необходимо получить согласие более 2/3 собственников всех квартир в жилом доме на общем собрании жильцов.
• В новостройке изменение фасада с высокой вероятностью затрагивает авторские права. В таком случае необходимо подготовить «Проект переустройства и/или перепланировки помещения …» и представить его на согласование автору проекта дома (или проектной организации, владеющей авторскими правами).

Оцените свои силы, сможете ли вы провести общее собрание жильцов и получить необходимые согласования. Если да, можно заказывать проект и запускать процедуру согласования проектной документации в госорганах. Все изменения, которые вы внесёте, должны быть отражены в инвентаризационном учёте БТИ и документации Росреестра.

Если согласовать перепланировку так сложно, почему я вижу дома с пристроенными балконами?

Практика делать пристройки и добавлять лоджии и балконы к квартире была ранее распространена в кирпичных и панельных домах советской постройки, особенно в южных регионах (маловероятно, что вы увидите пристроенный балкон в одном из новых жилых комплексов и даже в старом фонде, если он находится в крупном городе или в столице).

В прошлом суды были достаточно лояльны к собственникам, которые унаследовали квартиру с пристроенным балконом, и обращались, чтобы узаконить перепланировку. В настоящее время гораздо выше вероятность получить предписание о сносе незаконной пристройки и восстановлении исходного вида фасада здания (ч.3, ст. 29 ЖК РФ).

Надзорные органы не преследуют каждого владельца квартиры, пристроившего балкон (естественно, при отсутствии жалоб от соседей). Но выполняя незаконную перепланировку, владелец собственноручно снижает стоимость квартиры и отсекает значительную часть покупателей (ни один банк не одобрит ипотечный кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой). Пристройка лоджии или балкона без согласования — не решение, а перенос проблемы в будущее.

Можно ли пристроить балкон на первом этаже?

Это единственный этаж, на котором в Москве допускается пристройка балкона, согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП п. 10.13. Документ прямо запрещает устройство нового балкона или расширение площади существующего балкона на втором этаже и выше.

В каких случаях разрешение на строительство балкона не выдадут:

• Возведение балкона на фундаменте; 
• Объединение жилой комнаты и пристраиваемого балкона; 
• Пристройка балкона, нарушающая архитектурный облик дома (необходимо единое архитектурное и стилистическое решение с уже существующими балконами); 
• Пристройка балкона к дому, являющемуся объектом культурного наследия; 
• Пристройка балкона, снижающая несущую способность стен дома; 
• Размещение балкона в непосредственной близости от подземных коммуникаций (до 2,5 м). 

В остальных случаях вы можете получить разрешение на строительство балкона или лоджии на первом этаже, следуя букве закона. Особенно, если поручите этот процесс проектно-юридической компании, которая специализируется на согласованиях.

Как пристроить балкон в многоквартирном доме

• Получите согласие собственников квартир в вашем доме на проведение работ (в форме протокола общего собрания собственников).
• Закажите разработку проектной документации и проведите её экспертизу:  
  инженерные изыскания (ст. 47 ГрК РФ);   
  проект переустройства и/или перепланировки помещения в многоквартирном доме (ст. 48 ГрК РФ);  
  заключение экспертизы проектной документации (ст. 49 ГрК РФ).
• Подайте комплект документов для получения разрешения на строительство в Мосгосстройнадзор:  
  свидетельство о праве собственности на квартиру;  
  план помещения БТИ;  
  проект перепланировки;  
  фотографии фасада дома и участка;  
  разрешение Мосжилинспекции;  
  протокол общего собрания собственников квартир в доме;  
  разрешения коммунальных служб, сети которых проходят поблизости от места строительства;  
  разрешение Мосгорнаследия (если дом расположен в районе с исторической застройкой).
• Закажите пристройку балкона в соответствии с проектной и технической документацией.
• Получите акт ввода объекта в эксплуатацию (при креплении балкона к стене на металлических консолях обязательно получение акта скрытых работ).
• Получите свидетельство о праве собственности на квартиру после перепланировки.

Что делать, если я получу отказ в согласовании?

Вы можете устранить недостатки проектной документации и повторно подать проект на согласование. В случае повторного отказа, более целесообразно задуматься о переезде в новую квартиру с балконом, а не пытаться усовершенствовать свою. В мотивированном заключении об отказе всегда указывается, что вы можете оспорить решение в суде. Но гарантии, что суд в итоге встанет на вашу сторону не даст ни один юрист.

Можно ли узаконить уже пристроенный балкон?

Законодательство оставляет возможность легализации самостроя. Этим пользуются компании, которые предлагают услуги по монтажу балконов и простой путь: сначала пристройка — потом согласование в суде. Чтобы отстоять вашу позицию, нужно будет оплатить заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания, строительно-техническую экспертизу и услуги представителя в суде. Точно можно сказать одно: процедура легализации самовольно пристроенного балкона в суде не сэкономит вам ни время, ни бюджет. Если решение будет не в вашу пользу, сносить балкон придётся за свой счёт.

Окупятся ли расходы на заказ проекта и пристройку балкона?

Решая, стоит ли пристраивать к квартире балкон, важно оценивать не только потенциальную стоимость дополнительных квадратных метров, но и расходы на проектирование, юристов и согласования, если проектная документация не будет принята с первого раза.  
В некоторых случаях пристроить балкон невозможно. Например, если дом расположен в исторической части города или представляет собой историческую ценность, получить необходимые разрешения скорее всего не получится.

Покупка квартиры в новостройке с балконом или лоджией — гораздо более перспективный вариант увеличения жилого пространства, чем пристройка к дому, в котором балконы не предусмотрены проектом.