Как выбрать квартиру в новостройке в 2023 году

Каждый покупатель хорошо представляет, какая квартира ему нужна. Например, двухкомнатная с окнами на две стороны света в новом жилом комплексе с детским садом и школой на внутренней территории или поблизости. Бонусом будет близость к центру и лоджия с хорошим видом. Казалось бы, остаётся только подбор по параметрам. На этом этапе начинается самое трудное — неизбежные компромиссы: лучше локация — выше стоимость квартиры, больше внутренняя территория — дольше срок реализации проекта, выше этаж — лучше вид из окон. 

Как сузить круг поиска

Самый простой совет, как выбрать квартиру в новостройке: ищите вариант с наиболее привлекательной комбинацией характеристик. Для двух квартир с одинаковой ценой и даже площадью набор характеристик может сильно отличаться. Например, за счёт лоджии или двух санузлов, позволяющих обустроить мастер-спальню. Подумайте, какие параметры для вас важны — отделка white box, мастер-спальня или кухня-столовая евроформата, — и настраивайте фильтры поиска с их учётом. Главное— правильно расставить приоритеты.

Вопрос статуса: квартира или апартаменты 

Расположение новостройки — то, с чего обычно начинается подбор вариантов. Подходящих для строительства участков рядом с метро в Москве объективно немного. В самых интересных и перспективных локациях покупатели могут оказаться перед выбором: апарт-комплекс от надёжного застройщика или жилой комплекс от компании со спорными отзывами и более высокими рисками. 

На старте разница в стоимости апартаментов и квартир может достигать 15% и более. Но важно чётко понимать все «за» и «против» статуса недвижимости, которую вы приобретаете. Квартира — это жилая недвижимость, апартаменты — коммерческая. Вы не сможете оформить постоянную регистрацию в апартаментах или получить вычет 13% по НДФЛ, зато и взносы на капремонт делать не придётся. 

В целом, квартира — лучший вариант для семьи (как минимум за счет постоянной регистрации). Апартаменты стоит рассматривать, если вы приобретаете второе жильё или недвижимость для инвестиций, чтобы получать доход от сдачи в аренду, — тогда преимущества очевидны.

Стоит ли ждать снижения цен в перспективных локациях

Как выбирать квартиру в новостройке в Москве, когда ситуация постоянно меняется? Напряжённость в экономике затрагивает не все сегменты рынка недвижимости одинаково. Жилые комплексы бизнес-класса зависят от массового спроса и динамики ипотечных ставок меньше, чем жильё класса комфорт или эконом.

Цена квадратного метра в новостройках определяется локацией, проработкой проекта (архитектурная концепция, дизайн территории, инфраструктура) и его привлекательностью для покупателей. Если об архитектуре можно спорить, то земля в районах, близких к центру города, или рядом с метро не дешевеет. Поэтому и квартиры в жилых комплексах бизнес-класса не теряют в стоимости. Тут мало что зависит от обстоятельств и ситуации на рынке. Хорошее жильё дешевым не будет.

Какой жилой комплекс выбрать в Москве

Допустим, вы решили купить трехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса, определились с приоритетным районом, ориентировочной ценой и хотите заключить сделку без риска. Скорее всего, у вас будет выбор из нескольких жилых комплексов. Но в первую очередь сравнивать стоит не рендеры в офисах продаж, а застройщиков — их репутацию, возможности и риски в текущих обстоятельствах.

Например:

• ГК ФСК на 100% частная компания. Владелец компании не входит ни в один из санкционных списков.
• Финансовая устойчивость ГК ФСК подтверждена высоким кредитным рейтингом АКРА А- (RU). Компания не только не снижает темпы строительства по текущим объектам, но и приобретает новые площадки под будущие жилые комплексы. 
• Большой пул поставщиков и собственные производственные мощности позволяют компании максимально эффективно перенастроить бизнес-процессы в сложившейся ситуации. 

Как правильно выбрать квартиру в новостройке: чек-лист

Местоположение и инфраструктура:

• Близость к метро и другим видам транспорта. Обратите внимание, насколько регулярно ходит транспорт, не переполнен ли он в час пик. Иногда лучше купить квартиру чуть дальше от метро, но зато рядом с конечной остановкой транспорта.
• Наличие удобного выезда на крупную магистраль, наличие достаточного количества парковочных мест, подземного паркинга или охраняемой стоянки.
• Инфраструктура. Наличие в непосредственной близости магазинов, рынков, аптек, поликлиник (детская и взрослая), детских садов и школ (тут важно не только наличие, но и их рейтинг, качество обучения).
• Наличие поблизости детских площадок, парков, водоемов.
• Наличие спортивных площадок, беговых или велосипедных дорожек, спортзалов, фитнес-клубов, бассейнов.

Экология (проще всего воспользоваться картой с информацией об экологической ситуации из заслуживающего доверия источника, желательно официального):

• Качество воздуха. Обратите внимание на розу ветров, близость ТЭЦ и промышленных предприятий.
• Наличие поблизости явных источников загрязнения воздуха, воды, почвы (свалки, крупные автомагистрали).
• Наличие поблизости крупных зелёных насаждений, водоёмов.
• Наличие поблизости мест для отдыха на природе.

Контроль рисков:

• Репутация застройщика;
• Степень готовности дома;
• Аккредитация новостройки в банке, а еще лучше — в нескольких (банки проводят тщательную проверку деятельности застройщика);
• Наличие ипотечных программ, разработанных банком совместно с застройщиком.

Дом и квартира:

• Этаж (в современных архитектурных проектах проблема первых и последних этажей решена — выбор зависит только от личных предпочтений).
• Планировка квартиры, её расположение в доме (угловая, или нет, удалённость от шахты лифта, мусоропровода). Хорошо, если спальня не примыкает к соседней квартире.
• Возможность перепланировки квартиры.
• Вид из окон, ориентация по сторонам света (от этого зависит освещённость, летом на южной стороне жарче).

Дополнительные преимущества:

• Возможность купить квартиру с отделкой от застройщика (обычно это выгодно в плане цены и просто удобно, квартиры с отделкой в продаже в ЖК «Рихард»).
• Доступность ипотеки или альтернативные программы, например, трейд-ин (выгодной может быть скидка на машиноместо в подземном паркинге).
• Придомовая территория (коммерческий кластер, озеленение, детские и спортивные площадки).