Тенденции рынка новостроек в Москве и Подмосковье
2016 год еще не закончился, однако уже можно говорить о сложившихся тенденциях, а также прогнозах на год грядущий. Ситуация на первичном рынке столицы и области остается шаткой, о чем свидетельствуют нетипичные сезонные колебания цен. Прогнозы экспертов на 2017 год радикально расходятся, поскольку реальный сценарий будет зависеть от уровня доходов россиян.
Первичный рынок Москвы
К сентябрю этого года на рынок Москвы вышло уже 411 новых домов. При этом объем предложения достиг показателя 2,352 миллиона квадратных метров. Из них чуть более 10% пришлось на квартиры класса «эконом», 41,4% на жилье класса «комфорт» и 48,5% на новостройки уровня «бизнес». Девелоперы предлагают в основном одно- и двухкомнатные квартиры, поскольку снизившаяся покупательная способность россиян не позволяет многим из них приобрести более просторное жилье.
К сентябрю средняя стоимость квадратного метра составила 193 тысячи рублей, неожиданно снизившись в сравнении с августом. Традиционно, осенью недвижимость всегда дорожает, однако в этом году многие привычные тенденции нарушаются. Для класса «эконом» средняя стоимость метра составила почти 116 тысяч, «комфорт» - чуть более 148 тысяч, «бизнес» - около 272 тысяч. Как всегда, наиболее дорогими оказались квадратные метры в Центральном округе (670 тысяч), второе место занял ЗАО (почти 253 тысячи), а наиболее дешевыми оказались ЮВАО (140 тысяч) и ЗелАО (92 тысячи).
>Квартиры класса «премиум», а также апартаменты не остались в стороне от удешевления. В третьем квартале текущего года стоимость такого жилья снизилась на 5%. Средняя цена квадратного метра в сегменте «премиум» составила 497 тысяч рублей, а апартаментов – 600 тысяч.
Заметна тенденция к сокращению площади новых квартир. Это обусловлено желанием застройщиков изыскать пути снижения цен без существенных убытков. Так, в Старой Москве предлагают студии от 16 квадратных метров. Наиболее маленькие квартиры реализуются в Солнцевском районе – от 22 квадратных метров. Интересно, что тенденция относится к жилью всех уровней комфортности.
Первичный рынок Новой Москвы
В ближайшем Подмосковье по результатам третьего квартала этого года количество новых проектов достигло 233 корпусов. На рынок вышло 8,4 тысячи квартир в разных ценовых сегментах. Наибольший упор застройщики сделали на возведение > жилых комплексов , класса «комфорт», которые составили 85% от общего количества новых домов. Это обусловлено стремлением вывести на рынок действительно качественные объекты, которые будут пользоваться спросом – время дешевых квартир, которые расхватывали, словно горячие пирожки, прошло.
На конец сентября – начало октября средняя стоимость квадратного метра в подмосковных ЖК составила 104 тысячи рублей, продемонстрировав падение на 2,5% только за один месяц. За квадратный метр в квартире уровня «эконом» просят в среднем 92 тысячи, «комфорт» обойдется примерно в 100, а «бизнес» - в 144 тысячи рублей. В целом, предложение продолжает уверенно расти, а вот покупатели не торопятся заключать сделки. В результате сегодня застройщики поступаются прибыльностью объектов, чтобы заинтересовать россиян новостройками.
Изменения в области законодательства
target="_blank" >214 Федеральный закон , регламентирующий сферу долевого строительства, скоро подвергнется значительным изменениям. Это неминуемо отразится на рынке первичной недвижимости. Эксперты утверждают, что необходимость поправок давно назрела, поэтому они обретут силу с начала 2017 года. Изменения предусматривают более строгие требования к застройщикам, которые теперь смогут законно работать только при наличии минимального объема капитала. Это призвано исключить из бизнеса компании, которые стремятся накапливать средства заинтересованных дольщиков.
Инициаторами проекта стали столичные власти, что обусловлено увеличением «проблемных» объектов в подмосковном регионе. Вопросы с большей частью долгостроев уже удалось решить, однако правительство старается не допустить повторения ситуации. Девелоперы больше не смогут пользоваться средствами дольщиков, пока строительство не будет закончено. Это создает благоприятные условия для работы банков, имеющих свой коммерческий интерес. В результате новых издержек застройщиков и необходимости привлекать дополнительное финансирование квадратные метры в 2017 году могут подорожать. Однако, учитывая довольно низкий спрос, увеличение стоимости не будет катастрофическим и составит не более 10%.
Прогноз на 2017 год
В границах столицы к концу текущего года будет построено на 30% больше объектов, чем в предыдущем году, а в 2017 объемы вырастут еще на 20%. Более того, ближайшие 3 года количество новостроек будет постоянно увеличиваться, изменить ситуацию практически невозможно, поскольку реализация всех этих проектов уже стартовала. Планируя строительство на несколько лет вперед, компания еще на начальном этапе тратит около 40% от общей стоимости жилого комплекса. Поэтому отказ от начатого означает потерю колоссальных денежных сумм.
Таким образом, объемы сданного жилья увеличатся, а вот количество сделок и цены продолжат падение. Одновременно застройщики вынуждены балансировать между снижением стоимости для привлечения покупателей и неподконтрольным удорожанием возведения каждого квадратного метра. По этой причине все компании будут вынуждены отказаться от запланированных проектов, строительство которых еще не начато. Специалисты расходятся во мнениях относительно сценария развития событий в 2017-2019 годах – все зависит от изменения доходов россиян.
При благоприятном исходе зарплаты населения увеличатся на 0,5% в 2017 году, потом рост составит около 2% каждый следующий год, вплоть до 2020. Менее оптимистичный прогноз предусматривает, что доходы перестанут снижаться только к 2019 году. Время покажет, какой исход событий окажется наиболее правдивым, однако напрашивается однозначный вывод – в ближайшие годы не ожидается значительного роста благосостояния. Падение стоимости недвижимости в той или иной степени продлится до 2020 года. К этому времени уже построенные проекты будут проданы, а платежеспособность населения станет расти.
Сегодня же ситуация усугубляется тем, что многие россияне серьезно рассматривают вариант смены квартиры на загородный коттедж. За последний год наблюдается рост интереса к первичному и вторичному рынку жилья, находящегося на удалении до 35 километров от МКАД. Это способно стать дополнительным негативным фактором в реализации новых жилых комплексов как в Старой, так и в Новой Москве.
