Что делать с ипотекой при разводе
По статистике, супруги, у которых есть общая ипотека, подают на развод в 10 раз реже остальных пар. Неудивительно: расторжение брака — это и без того непростая процедура, сопровождающаяся множеством юридических, эмоциональных и финансовых проблем. Вопрос раздела ипотечной квартиры усложняет ее еще больше, и для многих пар это становится поводом попытаться наладить отношения, не рубить с плеча. Но что делать, если сохранить семью не удалось, и союз все же распался? Помимо самой квартиры в ипотеке, при разводе супругам придется решать судьбу кредитных обязательств перед банком. Многие не до конца осознают свои права и обязанности, что может привести к серьезным финансовым потерям и юридическим проблемам в будущем.
В этой статье мы рассмотрим основные аспекты раздела ипотечного жилья при разводе, разберем возможные варианты решения проблемы и дадим практические рекомендации по защите своих прав. Вы узнаете, как правильно действовать в различных ситуациях, какие документы необходимо подготовить и на что обратить особое внимание при разделе ипотечного жилья.
Как делится ипотечная квартира, купленная в браке
Это зависит от многих факторов: когда и на каких условиях была взята ипотека, кто является заемщиком и кто осуществляет выплаты. Рассмотрим все возможные варианты.
Если есть брачный договор
Самый простой вариант — оформить его заранее, до покупки квартиры в ипотеку. В брачном договоре можно прописать:
кто именно вносит первоначальный платеж за жилье;
пропорции участия каждого супруга в ежемесячных платежах по ипотечному кредиту;
размер долей каждого из супругов в приобретаемой недвижимости;
на кого будет оформлен кредит (возможно как совместное оформление, так и на одного из супругов);
четкое распределение ответственности между супругами по выплате оставшейся суммы кредита;
механизм перехода прав собственности на недвижимость в случае расторжения брака.
Такой подход позволяет заранее урегулировать все возможные спорные моменты и избежать конфликтов в будущем, обеспечивая юридическую защищенность обеих сторон. Так что, если у вас был оформлен брачный договор, проблем с ипотекой быть не должно: при разводе и квартира, и кредит делятся согласно его условиям.
Если брачного договора нет
В России его заключение брачного договора — пока еще не самая распространенная практика. Если договора нет, супруги автоматически выступают созаемщиками по ипотеке, каждый имеет ½ квартиры. Неважно, были ли доли выделены сразу — при разводе и кредит, и жилье делятся пополам. Это правило работает вне зависимости от:
того, кто именно вносил первоначальный взнос, чей вклад в него был больше;
в каких пропорциях производились ежемесячные платежи, участвовали ли в них вообще оба супруга;
кто являлся основным заемщиком по кредиту, чье имя указано в договоре с банком.
Законодательство РФ обеспечивает равную защиту прав обоих супругов, даже если один из них не имеет официального дохода, потому что занимается ведением домашнего хозяйства, или зарабатывает значительно меньше второго супруга. Исключение — ситуации, при которых один из супругов не получал дохода по неуважительной причине и не вносил никакого вклада ни в оплату ипотеки, ни в ведение домашнего хозяйства. Но это нужно доказать в суде.
Еще один особый случай — когда у супругов есть дети. Суд может отступить от принципа равного раздела в пользу родителя, с которым они остаются, принимается во внимание возможность обеспечения детям достойного уровня жизни.
Как делится ипотечная квартира, купленная до брака
Жилье не всегда покупают после создания семьи — иногда пара живет в квартире, купленной еще до его заключения. Делится ли такое жилье и как именно?
Если ипотека оформляется на обоих супругов
Ситуация: пара купила квартиру в ипотеку, оформив кредит на двоих. В этом случае они становятся созаемщиками и каждый приобретает право собственности на определенную долю в квартире. Это необязательно буде ½ — все зависит от того, как именно составлен договор и какие условия в нем прописаны. Например, может быть так, что один человек вносит платежи в большем размере и имеет право на большую часть квартиры.
В такой ситуации доля каждого супруга будет индивидуальной собственностью. Это не имущество, нажитое совместно: каждый остается при своей части и продолжает выплачивать свою часть кредита.
Если ипотека оформляется на одного из супругов
Другая ситуация: пара купила жилье до регистрации отношений, но договор с банком был оформлен только на одного человека. То есть ипотечный кредит взял один из будущих супругов, еще не будучи таковым.
Такая квартира будет считаться личным имуществом того, на кого оформлен договор с банком. По закону, оно включает любую недвижимость, приобретенную до регистрации отношений посредством:
договора купли-продажи,
договора уступки объекта завершенного строительства,
получения в дар и в результате других безвозмездных сделок,
наследования.
Согласно статье 36 Семейного кодекса РФ, такое имущество остается в единоличной собственности того супруга, который его приобрел. Но и тут есть свои нюансы. Статус личного имущества может измениться при определенных условиях.
Что это за условия? Если уже после свадьбы были произведены значительные улучшения за счет денег второго супруга или совместно нажитых средств, увеличилась его стоимость за счет проведенных работ, она может быть признана совместно нажитым имуществом. Однако это нужно доказать, что очень непросто. Разберем на примере, как это может выглядеть на практике и при каких условиях возможно.
До создания семьи мужчина купил жилье в кредит, но жить в ней не мог, поскольку не было ремонта. После свадьбы его жена вложилась в отделку этой квартиры с нуля, сохранила все чеки, договор об оказании услуг со строительной компанией, заключенный на ее имя, где было прописано, какие работы выполнялись, сколько они стоили. В таком случае при разводе суд может встать на сторону женщины и признать имущество совместным — тогда ипотечное жилье будет разделено при разводе.
В стандартной ситуации недвижимость, приобретенная одним из супругов до регистрации отношений в органах ЗАГС, остается его личной собственностью. Однако важно внимательно относиться к любым улучшениям объекта в период совместной жизни, так как они могут повлиять на правовой статус имущества в случае развода.
Если один из супругов заключил договор долевого участия до брака
Распространенная ситуация при покупке квартиры в строящемся доме: человек вложился в жилье на стадии котлована, до свадьбы. А принял его и получил право собственности уже после. Как правило, в такой ситуации владелец недвижимости уверен, что при разводе ее не делят — он оформил кредит до того, как женился.
На практике чаще всего получается иначе. Право собственности возникает на момент нахождения в браке, а значит, суд может признать такое имущество совместно нажитым. Соответственно, при разводе недвижимость и остаток долга за нее будут разделены.
А если право собственности возникло до создания семьи, квартира остается личным имуществом одного из супругов.
Если квартира была приобретена на льготных условия
Например, сегодня в покупку недвижимости нередко вкладывают материнский капитал. А еще жилье покупают по специальным программам, таким как военная ипотека. Что произойдет с кредитом при разводе в таких случаях?
Если был задействован материнский капитал. Его использование накладывает существенные ограничения на стандартный раздел недвижимости 50/50 между супругами, поскольку в этом случае права на жилье появляются не только у родителей, но и у детей. Оно изначально оформляется в долевую собственность, поскольку все члены семьи (оба супруга и дети) получают право на долю в недвижимости.
Распределение долей происходит следующим образом:
часть, оплаченная материнским капиталом (например, 20 или 30% от стоимости), делится между всеми членами семьи.
оставшаяся часть (в нашем примере 80 или 70%) разделяется только между супругами.
Важно понимать особый статус долей супругов в такой недвижимости. В отличие от обычного совместно нажитого имущества, родительские доли не считаются совместной собственностью супругов. Это связано с тем, что маткапитал принадлежит одному лицу — тому супругу, который его получал. При разделе такой квартиры и остатка ипотечного долга супругам рекомендуют постараться договориться самостоятельно о распределении родительских долей и оформить это в виде дополнительного соглашения. А если нет, разрешать спор придется в суде.
Если была оформлена военная ипотека. На первый взгляд, здесь все просто: она оформляется единолично на военного, при разводе жилье не делят. Оно считается личным имуществом супруга, который оформлял кредит, поскольку деньги выделяются из федерального бюджета безвозмездно.
Однако и здесь есть свои особенности. Если семья вложила в покупку еще и свои накопления, это уже будет считаться совместной собственностью. В случае развода второй супруг может претендовать на долю в квартире или возврат тех денег, которые вложил. Второй вариант актуален для случаев, когда военная ипотека еще не выплачена полностью на момент развода — такое жилье делиться не будет.
Как платить ипотеку после развода
Недвижимость разделена, а значит, оба бывших супруга должны будут выплачивать банку долг. Но как именно это будет происходить? Есть несколько вариантов:
кредит может быть разделен пополам. Это произойдет автоматически, если не уведомить банк о выборе другого варианта. Долг, как и имущество, считается совместным и при разводе распределяется схожим образом: супруги получают по половине жилплощади и половине остатка кредита;
кредит может быть переоформлен на одного из супругов. Важно, чтобы банк согласился на такой вариант. Обычно они делают это не очень охотно, поскольку два заемщика — менее рискованный вариант, чем один. При удачном стечении обстоятельств все происходит так: вы уведомляете специалиста банка о том, что оформляете развод, ждете приглашения в отделение и там подписываете новые бумаги, по которым теперь заемщиком становится один из бывших супругов. Однако финансовая организация вправе отказать. Чтобы этого не произошло, стоит еще до того, как подавать заявление в суд, оформить предварительное соглашение о разделе имущества. Суд сможет зафиксировать эти условия, и банку придется их принять;
кредит может быть погашен за счет накоплений или продажи жилья. Жилье с обременением можно продать (способы существуют), погасить долг, а оставшиеся деньги поделить пополам или соразмерно вкладу, который каждый из супругов внес с оплату кредита.
А если вы только планируете взять ипотеку на один из ЖК от ФСК в Москве, советуем уже сейчас изучить, какие программы доступны. Можно заполнить всего одну анкету, направить ее сразу в несколько банков и выбрать самый удачный вариант для себя.
