Квартира в новостройке для инвестиций: ключевые критерии выбора
Выбрать квартиру для собственного проживания — задача непростая, но понятная: вы ориентируетесь на предпочтения членов семьи, учитываете их привычки и потребности, чтобы проживание стало комфортным для всех. А вот с инвестиционными целями ситуация сложнее. Как понять, какая именно квартира принесет доход через рост стоимости в будущем или выгодную сдачу в аренду? Почему одни жилые объекты быстро окупаются, а другие годами не находят покупателя или арендатора? Где грань между выгодой и риском при вложении средств в новостройку?
В этой статье мы расскажем, зачем вообще инвестировать в новостройки, и разберем ключевые критерии выбора квартиры для инвестиций.
Зачем инвестировать в новостройки: цели и стратегии
Это один из наиболее популярных способов приумножить капитал на рынке недвижимости. Покупка жилья в новостройке открывает ряд специфических возможностей, позволяющих не только сохранить средства, но и существенно их увеличить. Например:
более низкая цена при покупке. На этапе котлована застройщик предлагает самые привлекательные цены — зачастую на десятки процентов ниже, чем после сдачи дома;
специальные программы от застройщиков. Чтобы привлечь инвестиции в недвижимость, девелоперы предлагают гибкие условия покупки. Рассрочка платежа без процентов, сниженные ставки по ипотеке, скидки за быструю оплату — все это позволяет стать обладателем квартиры с минимальными вложениями;
небольшие затраты на ремонт. Чаще всего квартиру можно купить сразу с отделкой, что существенно снижает входные расходы. Это особенно важно для арендного бизнеса: квартира быстрее выходит на рынок, не требуя вложений в черновые работы;
соответствие современным стандартам качества. Новые дома соответствуют актуальным требованиям к энергоэффективности, безопасности и комфорту. Это повышает ликвидность объекта как для будущей перепродажи, так и для сдачи в аренду.
Прежде чем принимать решение об инвестировании в новостройку, важно четко определить свою цель. От этого будет зависеть выбор объекта, стадии строительства, локации и финансовой стратегии. Какие мотивы движут инвесторами на рынке новостроек?
Перепродажа с наценкой после сдачи дома. Ключевое преимущество — возможность купить квартиру на этапе строительства по цене ниже рыночной. После ввода дома в эксплуатацию стоимость всегда вырастает. Инвестор фиксирует прибыль, продавая готовую квартиру.
Сдача в аренду. Новостройки привлекают арендаторов современными планировками, новыми инженерными системами и благоустроенной территорией. Стабильный арендный поток обеспечивает регулярный доход, а сама недвижимость продолжает расти в цене.
Сохранение капитала. Недвижимое имущество, особенно в Москве и других крупных городах, традиционно считается «защитным» активом. Покупка квартиры в новостройке позволяет зафиксировать средства в материальном объекте, сводя к минимуму риски обесценивания из-за инфляции или валютных колебаний.
Как выбрать подходящий объект
Выбор квартиры — это не лотерея, а расчет. Чтобы минимизировать риски и гарантированно получать доход от инвестиций в недвижимость, нужно оценивать объект по четким критериям. Разберем ключевые аспекты.
Локация и спрос: оцениваем район и перспективы
Именно местоположение в значительной степени определяет будущую ликвидность квартиры. При анализе района обращайте внимание на:
транспортную доступность. Это близость к метро, крупным магистралям, остановкам общественного транспорта. Узнайте, планируется ли строительство новых станций или развязок поблизости. Это точно повысит стоимость жилья в будущем;
инфраструктуру. Проверьте наличие школ, детских садов, поликлиник, а также торговых центров и других коммерческих объектов. Объекты социальной инфраструктуры привлекают семьи — самую платежеспособную категорию арендаторов и покупателей;
экологическую обстановку, наличие рекреационных зон. Избегайте локаций рядом с промзонами, свалками, аэропортами — это снижает стоимость жилья. Учитывайте, что людям нравятся парки, водоемы, скверы — за счет общей привлекательности локации квартира в районе, где они есть, будет более дорогой;
перспективы застройки. Изучите генплан района: если рядом будут строить другой крупный ЖК или деловой центр, спрос на жилье здесь вырастет.Промышленная зона или складской комплекс снизят привлекательность данной части города;
динамику цен. Сравните стоимость квадратного метра в этом районе за последние 2–3 года: устойчивый рост — хороший знак.
Выбор проекта и застройщика
Надежность девелопера и самого проекта — ключевой фактор безопасности инвестиций. Что нужно проверить:
историю компании. Узнайте, сколько лет она на рынке, сколько объектов сдано, были ли задержки сроков. Поищите отзывы и обсуждения на профильных ресурсах;
финансовые показатели. Это открытые отчеты, рейтинги надежности, партнерство с крупными банками в выдаче ипотеки;
документацию по проекту. Посмотрите проектную декларацию, права на земельный участок. Все документы должны быть в открытом доступе;
сигналы риска. Это, например, полное отсутствие информации о предыдущих проектах, массовые жалобы на задержки, отказ в экскурсиях на стройплощадку.
Этап строительства и входная цена
Время покупки квартиры будет напрямую влиять на доходность. Какие преимущества и риски есть у каждого варианта?
этап котлована. Здесь самые низкие цены и, соответственно, максимальный потенциал роста — но и самые большие риски. Сроки строительства могут увеличиться, а в проекте — произойти изменения;
возведение этажей. Цена уже выше, чем на этапе котлована, но потенциал роста сохраняется. Риски ниже — виден прогресс строительства;
перед сдачей дома. Здесь риски минимальны, но и потенциал прироста стоимости меньше. Хороший вариант для тех, кто хочет быстрее выйти на аренду или перепродажу;
после ввода в эксплуатацию. Цена уже будет близка к текущей рыночной. Плюсы — отсутствие строительных рисков. Выбор тех, кто хочет сразу же заселить арендаторов.
Планировка и метраж
Что выгоднее покупать для инвестиций: однушку, двушку, трешку, а может, студию? Чтобы квартира быстро нашла покупателя или арендатора, она должна соответствовать рыночным запросам. Наиболее востребованы:
однокомнатные и студии. Их приобретают или арендуют молодые специалисты, студенты, пары без детей. Важна функциональная планировка, наличие ниши под гардеробную, просторная кухня-гостиная;
двухкомнатные. Популярны у семей с одним-двумя детьми.Это могут быть как варианты с отдельной кухней, так и «евродвушки», где она объединена с гостиной;
евротрешки. Самый удобный формат для большой семьи: отдельные спальни для родителей и детей, кухня-гостиная и два санузла .
Ликвидность снижают узкие коридоры и проходные комнаты, маленькие кухни, отсутствие балкона или лоджии, а также нестандартные формы помещений (мебель придется делать на заказ по индивидуальным размерам. Окна на южную и восточную сторону будут плюсом, а виды на парк или двор увеличат стоимость аренды.Ипотека: когда она выгодна
Распространенная практика — оформление ипотечного кредита при инвестировании в новостройку. Но насколько это выгодно? Не получится ли так, что вы все равно переплатите за квартиру? Разберемся, в каких случаях ипотека работает на инвестора.
Если рост стоимости недвижимости превышает процент по кредиту. Тогда вы сможете получить дополнительную прибыль на вложенные «чужие» деньги. Объясним на примере. Вы купили квартиру в Москве в ипотеку за 20 миллионов рублей, из которых 5 миллионов были собственными, а еще 15 — заемными под хороший процент. Через 2 года ее стоимость выросла до 27 миллионов рублей. Вы продаете объект, сразу гасите кредит и получаете прибыль, которая выше, чем если бы эти 5 миллионов были на депозите;
Если доход от аренды покрывает платежи. Вы сдаете квартиру, за счет платежей от арендаторов платите ипотеку — кредит «обслуживает себя сам», а вы не несете прямых расходов и сохраняете актив, который продолжает дорожать, — квартиру в новостройке.
Иногда даже на средних или поздних этапах строительства застройщики предлагают скидки или специальные условия рассрочки — можно купить квартиру с выгодой, чтобы вложение было еще более эффективным. На этой странице вы можете увидеть все специальные предложения от ФСК — следите за акциями.
