ЭКСПЕРТ: Взлет и приземление жилищного девелопмента

Прошлый год стал одним из самых удачных в истории российского девелопмента. Несмотря на коронакризис, за год цены на новостройки в крупных городах выросли на 30‒40%. В Краснодаре новостройки за полтора года подорожали вдвое. Спрос поддерживался исторически низкой стоимостью ипотеки: государство субсидировало ее до уровня 6,5%. На этом фоне все крупные застройщики страны показали хорошие темпы роста выручки и весомую прибыль. Их прибыль, конечно, контрастировала с идеей, что государство должно помочь стройке. Но чиновников это не смущало.

СВО и объявление частичной мобилизации кардинальным образом изменили ситуацию на рынке новостроек. С одной стороны, резко уменьшился спрос. Усилившаяся нестабильность заставила многие семьи отложить покупку жилья, а банки стали поднимать ставки ипотеки и массово отказывают в ипотеке мужчинам, которые могут подпасть под мобилизацию. С другой стороны, резко растет предложение и конкуренция. В частности, продать квартиры захотели и инвесторы, переставшие верить в дальнейший рост рынка, а также уехавшие в последние месяцы из страны. В течение первой недели после объявления мобилизации двузначные дисконты стали на рынке нормой.

Это сулит застройщикам весьма тяжелые времена на фоне исторически высоких цен на жилье. Единственный способ удержать рынок в состоянии хоть какой-то стабильности — экстренная государственная поддержка, дополнительная к льготной ипотеке. Один из очевидных вариантов — выкуп государством непроданного жилья.

На днях эту тему вынес в общественную плоскость глава компании «Основа» Александр Ручьев: «С февраля падают продажи. В построенных домах, введенных в этом году, количество непроданных квадратных метров составляет 30‒40 процентов, такая статистика практически по всей стране. Люди с начала мобилизации боятся брать ипотеку, потому что не хотят обременять семью долгами. Единственным решением могло бы быть создание государственного оператора по выкупу жилья для передачи его по договорам социального найма с возможностью последующего выкупа». Замминистра строительства Никита Стасишин в ответ на предложение Ручьева признал, что такой вариант рассматривается. И напомнил, что в 2020 году корпорация «Дом.РФ» уже была докапитализирована на 50 млрд рублей для выкупа квартир в низкомаржинальных проектах. «Самый основной вопрос — надо понимать, по какой цене это будет выкуплено. Если мы договоримся с застройщиками по цене квадратного метра, то это можно будет делать», — объяснил Никита Стасишин.

В списке «Эксперт-400» оказалось сразу одиннадцать компаний-девелоперов. Мы расскажем о рынке девелопмента через призму стратегий и работы трех крупнейших застройщиков 2021 года — ГК ПИК, «Ташир» и ГК ФСК.

ФСК: развитие через приобретения

Место в рейтинге «Эксперт-400»: 127-е.

Выручка: 170 млрд рублей (+31%).

Группа компаний ФСК второй год подряд становится третьей по обороту девелоперской компанией страны. Объем введенной в эксплуатацию недвижимости составил 909 тыс. кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. Одна из главных линий стратегии компании — диверсификация. Традиционно ФСК делала акцент на строительство жилья комфорт-класса в столичном регионе, но последние годы компания расширяет область своей деятельности. Она активно развивается в регионах, начинает проекты коттеджного строительства в Подмосковье, осваивает сегменты жилья бизнес-класса и апартаментов, наращивает промышленные активы. В последнее время ФСК активизировала процесс диверсификации за счет ряда крайне интересных приобретений.

В июле основной акционер и президент ГК ФСК Владимир Воронин подписал соглашение о приобретении бизнеса американской Guardian Glass в России, которая в апреле объявила о реорганизации бизнеса и выходе из российских активов. «Гардиан Стекло» — один из крупнейших производителей листового стекла в стране. В компанию входят два завода: в Рязани (номинальная мощность выпуска продукции 750 тонн стекла в сутки) и Ростовской области (900 тонн в сутки). Владимир Воронин купил стопроцентную долю в предприятиях, которые дальше продолжили работать под брендом Larta Glass. Это очень интересный актив: за пятнадцать лет в России и мире реализовано более 10 тыс. объектов с использованием стекла с российских заводов, включая многие знаковые проекты.

Стремясь развить компетенции на коттеджном рынке, ФСК приобрела мажоритарную долю в Kaskad Family — одном из немногих профессиональных застройщиков загородного рынка. Создано новое подразделение — «ФСК Каскад», которое займется реализацией проектов малоэтажного строительства. Совокупный портфель проектов новой структуры по итогам сделки составил около 2 млн кв. м. Реализация первого проекта начнется уже во второй половине 2022 года.

Еще одно «приобретение» — приглашение в команду ФСК Алексея Алмазова, который в течение нескольких лет достаточно эффективно возглавлял блок региональных проектов в ПИКе. Сейчас ФСК представлена в шести регионах: Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской и Калужской областях, Краснодарском крае. Задача Алмазова — раскрутить региональный девелопмент, выводя застройщика на новые рынки: Дальний Восток, Сибирь, Поволжье и Краснодарский край (Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск). Объем регионального строительства ФСК в перспективе собирается довести до миллиона квадратных метров в год.

Подробнее