Инвесторы, внимание: ТОП-10 новостроек Москвы, больше всего подорожавших в I полугодии 2020

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2020 и на 01.07.2020 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. Для оценки динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже на дату, делённая на суммарную площадь всех квартир. При оценке продаж учитывались ДДУ, заключенные с физическими лицами, не оптовые.

Рейтинг не учитывает изменение состава предложения – например, если в начале 2020 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в июне 2020 года те квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке данного рейтинга обнаружилось, что большинство проектов, сильнее всего подорожавших за первую половину года на «бумаге», относятся к элитному или премиум-классу. Однако, как известно, на этом рынке ценообразование очень закрытое, и практикуется индивидуальный подход к клиенту.

Подорожание в основном было обусловлено ростом курса доллара США к рублю – с 61 в январе до 80 рублей в марте 2020 года. И хотя с тех пор доллар подешевел обратно примерно до 70 рублей, продавцы «элитки» не стали снижать цену. Так или иначе, рассматривать проекты на этом рынке в качестве объекта инвестиций для широкого круга лиц не стоит.

Поэтому в данный рейтинг вошли проекты классов от «эконом» до «бизнес», не так зависимые от иностранных валют, и с более демократичным порогом входа для инвестирования или покупки.

На 10 позиции достаточно хорошо известный проект от «Крост» Wellton Towers, который условно можно отнести к бизнес-классу (довольно маленькие площади квартир порождают определённые сомнения в классе). Рост средней цены за половину 2020 года составил 17,8% (до 266 тыс. руб./кв.м).

В целом ничего удивительного – помимо повышений цен, в продажу выведены верхние и совсем верхние этажи (а как ещё назвать 30-50-е этажи, на которые приходится более 60% предложения?), которые сами по себе значительно дороже. Будет ли спрос на них в том же объёме, что и на предшествующие объемы квартир – вопрос. Ввод ожидается в 3 квартале 2021 года.

На 9 позиции ЖК премиум-класса «Счастье на Ломоносовском» (Группа «Эталон») с повышением цен на 18,5% (до 440 тыс. руб./кв.м). Это уровень цен уже даже не бизнес-, а премиум-класса. Учитывая небольшое количество квартир (56), дом можно вполне назвать клубным, а значит – цена может быть высокой – всё равно на каждый товар найдётся свой купец (тем более, что до окончания стройки далеко – ожидается в конце 2021 года).

Отмечу, что повышение было в марте, и по всей видимости обусловлено только валютным фактором – темпы строительства не впечатляют, хотя время пока есть.

8 позицию занял ЖК комфорт-класса «Настроение» (ГК ФСК). Рост средней цены составил за 6 месяцев 2020 года 18,7%, до 193 тыс. руб./кв.м. Для комфорт-класса цена довольно высокая, ну так и место неплохое (недалеко от парка Лосиный остров), строительство – довольно активное.

Повышение цен, в отличие от 9 позиции, было не одноразовым, а постоянно-планомерным – застройщик явно идёт по своему бизнес-плану, и отступать не намерен. Наличие сделок говорит о наличии определённых оснований для такой стратегии.

Правда, нужно понимать, что вес предложения смещается в сторону квартир с отделкой (на фоне раскупающихся квартир без отделки, доля квартир с отделкой становится выше), поэтому здесь имеет место и изменение структуры средней цены.

На 7 месте ЖК бизнес-класса «Лефорт», возводимый застройщиком «Интерфлора». Несмотря на несколько спорное окружение, цена разово в марте выросла на 19,6% (до 234 тыс. руб./кв.м). Правда, объект не может похвастаться массовыми продажами, а стадия готовности позволяет сильно усомниться в реальности указанных сроков сдачи (конец 2020 года). Хотя, если сюда направить строителей, за рекордные сроки возведших больницу во время пандемии, то успеть можно.

6 место занял ЖК бизнес-класса RiverSky (ГК «Инград») – отличное место на берегу Москвы-реки, близость к Садовому кольцу, и виды из некоторых квартир на Кремль явно должны стоить дороже, чем это было на старте продаж в июне 2019 (около 250 тыс. руб./кв.м), и в результате цена за первую половину 2020 года выросла на 20,4%, достигнув 338 тыс. руб./кв.м.

Отметим, что повышения, по всей видимости, плановые, поскольку нет явных всплесков, с валютной флуктуацией не связаны, а продажи идут стабильно. Сдача намечена на конец следующего года, так что ещё есть время поучаствовать в проекте.

На 5 позиции очередной проект бизнес-класса – ЖК «Фили Сити» от MR Group. За 6 месяцев цена выросла на 20,7% до 306 тыс. руб./кв.м. Насчёт локации можно поспорить, насколько она соответствует бизнес-классу, однако высокая стадия готовности и ожидаемая в конце года сдача в эксплуатацию позволяют обосновать такие цены покупателям, и те с ними соглашаются посредством приобретения квартир.

4 позицию завоевал самый масштабный проект бизнес-класса – «ЗИЛАРТ» (от ЛСР). Рост средней цены за полгода – 21,5%, и сейчас она составляет 318 тыс. руб./кв.м. Дороговато? Ну так и проект, по сути, является воплощением нового и самодостаточного города в городе.

Причём основная масса квартир в текущем предложении (около 70%) относятся к корпусам со сроками сдачи от 2022 года и позднее. Инвестиционная составляющая была бы налицо, если не брать во внимание огромные объёмы квартир от застройщика (а строить там ещё можно много и долго).

Ради справедливости отметим, что основное подорожание пришлось всё на тот же март, но в отличие от вышеперечисленных проектов со схожей стратегией, на спросе это фатально не сказалось.

Третью ступень пьедестала занимает проект комфорт-класса «Вестердам» от «Интеко» с ростом цены на 21,6% за первую половину 2020 года. Средняя цена теперь составляет 227 тыс. руб./кв.м, что совсем немало для комфорт-класса. Однако локация позволяет – ЗАО, и соседние ЖК бизнес-класса формируют определённый уровень цены.

Правда, всё повышение пришлось на апрель 2020 года, и в совокупности с карантином это отразилось на продажах не в лучшую сторону. Впрочем, до сдачи ещё далеко (2022 год), так что, видимо, такая стратегия (и её результаты) устраивает девелопера.

Вице-чемпионом за первое полугодие 2020 становится проект бизнес-класса West Garden – также от «Интеко». В отличие от «Вестердама», повышения здесь выглядят более плановыми (февраль и апрель), и общий рост средней цены составил за полгода практически 30% (29,9%) – до 348 тыс. руб./кв.м. Проект сдаётся по плану в 2022 году, так что ещё можно успеть.

Первое место занимает ЖК комфорт-класса Stellar City (расположенный хоть и за МКАД, но в пределах ЗАО), рядом со Сколково, от ГК «Ташир». Цена за первую половину 2020 года подросла аж на 39% (до 176,8 тыс. руб./кв.м), причём основной рост пришёлся на март.

Объективных предпосылок для такого роста не было, поэтому, в сочетании с пандемией, цены оказали негативный эффект на темпы продаж. Это тот случай, который демонстрирует, что не всегда рост цен означает инвестиционную привлекательность.

Проекты, вошедшие в ТОП-10 по росту цен, можно разделить на две основные группы: те проекты, где девелоперы планово повышали цены, не паникуя из-за падения курса рубля и пандемии, и те проекты, где девелоперы дрогнули в момент ослабления рубля в марте и подняли цены.

Стратегия, основанная на втором варианте, имела право на жизнь в условиях ажиотажного спроса в декабре 2014 года, когда за новостройками стояли очереди. Однако в данном случае очередей не случилось, в том числе и потому, что город попросту закрыли на карантин, а стройки затем остановили на месяц.

Поэтому девелоперы, выбравшие первый вариант действий (плановое повышение цен вне зависимости от внешних обстоятельств), явно оказались в выигрыше, поскольку продемонстрировали инвестиционную привлекательность, стабильность своих проектов, на что соответствующе отреагировали покупатели.

Подробнее