Ведомости: Крупные девелоперы за 101-й километр не спешат

Примыкающие к МКАД территории Московской области уже неплохо освоены девелоперами и покупателями, как и среднее Подмосковье. Города дальше чем 30–40 км от МКАД развиваются медленнее, крупные застройщики начали выходить туда только 2–3 года назад.

По словам коммерческого директора RDI Group Валерия Кузнецова, резкий рост объемов строительства жилья в ближнем Подмосковье (до 15 км от МКАД) начался с 2001 г. Толчком послужила относительная дешевизна земель для девелоперов, отмечает директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. ЖК в области пользовались спросом у покупателей благодаря более низкой стоимости по сравнению с московской. В среднем ежегодно в ближнем Подмосковье возводили около 5,8 млн кв. м, вспоминает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. С 2011 г., по его словам, девелоперы начали застраивать территории среднего Подмосковья (до малой бетонки, А107), здесь ежегодно вводили в эксплуатацию около 2 млн кв. м.

После кризиса 2014 г. из-за снижения цен внутри МКАД спрос стал перемещаться в Москву. В 2014 г. в Подмосковье было заключено 113 000 ДДУ, а в 2018 г. – только 85 000, приводит данные управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В Москве, включая присоединенные территории, в 2014 г. было зарегистрировано 24 029 ДДУ, в 2018 г. – 79 648.

Однако за последний год новостройки в столице подорожали в среднем на 10%, и маятник спроса вновь качнулся в сторону области. По информации «Метриума», в марте 2019 г. в области было зарегистрировано на 70,5% ДДУ больше, чем в феврале (10 223 против 5995), и на 38,7% больше показателя марта 2018 г., когда было зарегистрировано 7370 ДДУ. «В 2018 г. наступила стабилизация, рынок Московской области прошел дно, а столица приблизилась к насыщению», – добавляет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Далеко ли, близко

В числе самых развитых городов региона опрошенные «Ведомостями» эксперты называют Химки, Красногорск, Котельники, Реутов, Люберцы, Домодедово, Мытищи. По информации Попова, последние годы девелоперы активнее всего застраивают Ленинский, Красногорский, Люберецкий районы. В 2011–2015 гг. лидировали Балашиха и Химки, но после введения моратория на строительство темпы снизились.

Лидер по транспортной доступности – Реутов, где есть своя станция метро «Новокосино». По данным «Азбуки жилья», Реутов стабильно входит в пятерку самых дорогих городов Подмосковья вместе с Красногорском, Долгопрудным, Химками и Одинцовом. В среднем в Подмосковье, по информации ЦИАНа, наибольшей популярностью пользуются городской округ Домодедово, Красногорский и Солнечногорский районы.

Дальнее Подмосковье (до большой бетонки, А108) развивается медленнее. Удаленность от столицы не позволяет массово привлекать сюда покупателей жилья, которые работают в Москве. Как отмечает Тумайкина, себестоимость строительства коробки и внутренних сетей дома как в Москве, так и в области примерно одинакова, в среднем 30 000–35 000 руб. за 1 кв. м. Но на конечную себестоимость также влияют цена участка и постройки внешних инженерных сетей. В массовом сегменте себестоимость 1 кв. м в дальнем Подмосковье оценивается в 45 000–55 000 руб., в ближнем – 65 000 руб., в Москве – от 110 000 руб., по информации Носова, маржинальность проектов также увеличивается по мере приближения к центру, в дальнем Подмосковье она в среднем составляет 10%, в ближнем – 15–20%, в Москве – 15–25%.

Крупные застройщики начали выходить на этот рынок только 2–3 года назад, рассказывает руководитель отдела продаж «ЮИТ Московский регион» Алена Парамонова. «Рынок новостроек в Москве и ближайшем Подмосковье очень конкурентный, иногда соперничающие компании строят дома буквально на соседних участках. Поэтому много усилий и средств приходится вкладывать в маркетинг, поддержку продаж. В дальнем Подмосковье в этом плане работать легче, в городе одномоментно могут строиться всего 1–2 интересных проекта. Поэтому девелоперы стали расширять географию», – объясняет она.

Вице-президент, руководитель дирекции ПИК по Московской области Алексей Козлов отмечает, что «девелоперский потенциал Подмосковья далеко не исчерпан, здесь есть территории, которые можно и нужно осваивать». В том числе есть потенциал у территорий за бетонкой, считает Кузнецов: «Весь регион развивается и благоустраивается. Со временем сюда будет перебираться все больше москвичей, которые работают вне офиса. Отдаленные от столицы города уже начинают конкурировать за новых жителей. Но потребуется время, не менее 5–7 лет, чтобы эти тенденции проявились более четко. Для развития дальнего Подмосковья необходимо, прежде всего, строительство транспортной и социальной инфраструктуры. Ситуация начнет меняться уже после запуска Московских центральных диаметров (МЦД) – территории за Малым бетонным кольцом получат дополнительный импульс в развитии».

В конце 2019-го – начале 2020 г. планируется запустить две линии: МЦД-1 (Одинцово – Лобня) и МЦД-2 (Нахабино – Подольск). После 2020 г. запланирован запуск еще трех линий: Зеленоград – Раменское, Апрелевка – Железнодорожный и Пушкино – Домодедово. «МЦД существенно улучшит транспортную доступность городов на конечных станциях, что даст дополнительные стимулы к строительству там», – отмечает Носов.

Важность развития транспортной инфраструктуры подчеркивают все опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Если государство совместно с частными инвесторами смогут создать предпосылки для улучшения транспортной доступности, создания высокоскоростного сообщения между конгломерациями, развитие дальнего Подмосковья станет более актуально», – говорит Носов. Необходимо строить новые железнодорожные станции, увеличивать частоту движения электропоездов, создавать ТПУ и т. д., считает Козлов.

Подобные решения принимают совместно органы государственной власти, муниципальные образования и компании-перевозчики, уточняет он.

Руководитель компании «Первый риэлторский центр» Андрей Разин отмечает, что автомобильные пробки начинаются ближе к МКАД, а расстояние в 60–80 км до нее преодолевается довольно быстро. «В целом жизнь в удаленных городах более спокойная, и многим такие условия нравятся гораздо больше, чем шумный и экологически неблагоприятный город», – замечает он. Наибольшей популярностью пользуются города с хорошей транспортной доступностью, расположенные на магистральных железных дорогах: Чехов, Серпухов, Воскресенск, Орехово-Зуево, Сергиев Посад, Клин, говорит Попов. По информации гендиректора «Азбуки жилья» Владимира Каширцева, быстрее всего развиваются северо-восток, север и северо-запад дальнего Подмосковья, жилые комплексы сосредоточены в крупнейших городах, которые находятся вблизи трассы А108. Наибольшая активность девелоперов наблюдается в Дмитрове (11 ЖК) и Сергиевом Посаде (10 ЖК), отмечает Литинецкая. По данным Гильдии риэлторов Московской области, с декабря 2013 г. по декабрь 2018 г. стоимость предложения за 1 кв. м на вторичном рынке жилья Сергиева Посада выросла на 17% (с 59 700 до 72 000 руб.), в Дмитрове – на 13% (с 65 600 до 75 000 руб.).

Но и такие города, как Воскресенск и Коломна (80 и 100 км к юго-востоку от Москвы соответственно), пользуются спросом у приезжих из других регионов благодаря низким ценам, говорит Разин. По данным ЦИАНа, средняя стоимость 1 кв. м новостроек в ближнем Подмосковье в I квартале 2019 г. составила 101 200 руб., в среднем Подмосковье – 71 000 руб., а в дальнем – 52 400 руб. В Москве 1 кв. м жилья, по данным IRN, стоит в среднем 174 539 руб. «Но пока основная категория покупателей нового жилья дальнего Подмосковья – местные жители», – подчеркивает Кузнецов.

Меры поддержки

По информации ЦИАНа, новостройки в дальнем Подмосковье дешевели – с 2016 г. на 6%, с 55 700 до 52 400 руб. Как добавляет Литинецкая, цена метра новостроек за этот период в Сергиевом Посаде уменьшилась на 7% (с 64 000 до 59 700 руб.), в Дмитрове – на 17% (с 63 000 до 52 000 руб.).

«Последние годы дальнее Подмосковье с точки зрения развития строительства жилья становилось все более депрессивным. Крупные застройщики так далеко не заходят, большинство строек от местных мелких застройщиков признаны проблемными. Но положительно может подействовать повышение стоимости жилья в столице и ближнем Подмосковье», – говорит вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Артемий Шурыгин. Парамонова добавляет, что сейчас рынок Московского региона затоварен, поскольку застройщики последний год спешили запустить максимум проектов до перехода на проектное финансирование.

По информации ЦИАНа, за последние восемь лет в дальнем Подмосковье ежегодно вводили в эксплуатацию всего по 763 000 кв. м жилья, что в 8 раз меньше, чем в ближнем, и в 3 раза меньше, чем в среднем.

«Застройщики должны самостоятельно прокладывать инженерные сети, продумывать социальную инфраструктуру, вкладываться в развитие магистралей, съездов, эстакад и территорий в целом. При существующем уровне цен в дальнем Подмосковье такая нагрузка для девелоперов слишком велика», – объясняет Козлов. По его мнению, девелоперам могут стать интересны проекты на большом отдалении от столицы, если ЖК там будут обеспечиваться необходимой инфраструктурой за счет областного и муниципального бюджетов. В настоящий момент, по информации минстроя МО, в области работает Центр содействия строительству (ЦСС), который занимается комплексной поддержкой застройщиков в части получения исходно-разрешительной документации. Всего на сопровождении ЦСС находится 2129 проектов из разных муниципальных образований МО, в том числе в Подольске и городском округе Коломенский. Других поддерживающих программ в пресс-службе правительства Подмосковья «Ведомостям» не назвали.

Работа, досуг, инвестиции

Для привлечения новых жителей в удаленные города Подмосковья обязательно нужно создавать дополнительные рабочие места, считает Парамонова. Это привлечет и застройщиков. Например, в подмосковном Егорьевске открылось предприятие крупнейшего производителя лекарственных средств в Восточной Европе. Там работает около 400 человек, в том числе и иностранные специалисты. ЮИТ построила в Егорьевске ЖК «Европейский».

В 2019 г. в Дмитрове планируется завершить строительство кластера по сырному производству, где смогут работать 500–600 человек, сообщал СМИ в марте текущего года министр сельского хозяйства и продовольствия Московской области Андрей Разин. В области второй год проводится конкурс «Территории роста», основная цель которого – повышение инвестиционной привлекательности и темпов экономического развития региона, создание комфортных условий для бизнеса и новых рабочих мест. «Реализация проектов 2018 г. позволит создать более 32 000 новых рабочих мест. Победителями конкурса стали 6 команд из 8 городских округов: Коломенского, Богородского, Волоколамского, а также Зарайск, Королев, Реутов, Орехово-Зуево, Балашиха. На реализацию проектов между ними был распределен грант в размере 1 млрд руб.», – отмечают в пресс-службе правительства МО. По информации пресс-службы, в 2019 г. конкурс пройдет в три тура, победителей объявят в октябре.

По данным пресс-службы подмосковного правительства, в МО действует госпрограмма «Формирование современной комфортной городской среды» на 2018–2024 гг. Например, по этой программе создаются новые детские площадки, благоустраиваются дворы, общественные территории, улицы. Всего на реализацию программы предусмотрено более 41 млрд руб., из них из бюджета МО – 28,2 млрд руб., из федерального бюджета – 3,7 млрд, органов самоуправления – 5,9 млрд, средства дорожного фонда – 3,8 млрд. Но общая сумма будет увеличиваться, поскольку реальный бюджет формируется только на год, уточнили в пресс-службе. На 2019 г. объем финансирования составляет 12 млрд руб. (бюджет МО – 9 млрд, федеральный бюджет – 1,4 млрд, органов самоуправления – 1,6 млрд).

В пресс-службе правительства области подчеркивают, что «Московский регион в основном состоит из малых городов. Безусловно, их развитие является одной из важнейших задач». «В региональном бюджете выделяются деньги, чтобы выдавать гранты и поддерживать инвестиции по разным программам. В этом году предусмотрено около 15,5 млрд руб. Когда создаются индустриальные парки, подготовленные территории, то инвестор чувствует себя защищенным, приходит на все готовое, вкладывает больше и эффективнее. Я думаю, что наши бюджетные возможности будут позволять наращивать разные формы поддержки», – сказал губернатор Московской области Андрей Воробьев на форуме «Территории роста: механизмы достижения национальных целей развития» в мае.

Подробнее>>>