Времена меняются: почему сегодня не надо бояться покупать новостройки
Покупка новостройки традиционно считалась рискованным делом, и каждый случай появления обманутых дольщиков моментально приковывает к себе пристальное внимание. Тем не менее, ситуация на российском рынке первичного жилья меняется в лучшую сторону, поэтому сайт "РИА Недвижимость" решил рассказать, как сейчас работает рынок долевого строительства, и развенчать мифы об опасности покупки жилья в строящемся доме.
Экскурс в "темное прошлое"
Сегодня в России создан мощный механизм защиты и восстановления прав дольщиков. Но так было не всегда. До создания в октябре 2017 года Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, а также введения проектного финансирования в июле 2019 года, люди попросту не знали, что происходит с их средствами, и на их ли честно заработанные деньги строится именно их дом. Дольщики действительно были недостаточно защищены от действий недобросовестных застройщиков, а также оставались в очень уязвимом положении в том случае, если застройщик объявлял о своем банкротстве.
Если сделать экскурс в историю, то сам по себе механизм возведения многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков начал действовать в России в 1990-е годы, рассказали в компании "Дом.РФ".
В то время из-за недостатка регулирования рынок столкнулся с множеством проблем, одной из основных было как раз злоупотребление со стороны недобросовестных застройщиков. Ситуация, когда застройщик собирал деньги с дольщиков, а потом убегал с ними, скрываясь в неизвестном направлении, были совсем нередки.
"Такие застройщики продавали одни и те же квартиры разным покупателям (так называемые двойные продажи), достраивали текущие объекты за счет новых дольщиков в других домах (превращаясь, по сути, в финансовую пирамиду) либо строили многоэтажки на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства", – перечисляют наиболее часто встречавшиеся на рынке злоупотребления в "Дом.РФ".
Ситуация на рынке стала меняться в лучшую сторону только в 2005 году, когда был принят закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (214-ФЗ). Он решил проблему "двойных продаж", однако права граждан, инвестирующих средства в жилье на стадии строительства, были защищены не достаточно.
Раньше можно было, например, перекладывать деньги дольщиков из одного проекта в другой – таким образом в случае недобросовестности девелопера могла создаться пирамида, когда деньги дольщиков из одного проекта А на строительной стадии выше 30-40% направлялись не на строительство проекта А, а на "котлован" (или стадию П проекта B, или покупку площадки проекта C), описывает одну из существовавших ранее схем директор по продажам строительной компании "Колди" Максим Каварьянц.
Застройщикам также нужно было еще обслуживать кредиты по более ранним проектам – создавался кассовый разрыв, и, если нарушался темп продаж, девелоперы начинали давать большие скидки, чтобы "забрать" спрос у конкурентов и продать "дешевле сегодня, а не дороже завтра". Финансовые модели проектов не выдерживались, а поскольку финансирование одного проекта зависело от другого, создавался эффект домино, объясняет он.
В результате история некоторых недостроенных объектов тянется вплоть до сегодняшнего дня. Сейчас до сих пор есть долгострои-рекордсмены, чья история длится чуть ли не больше 15 лет.
В качестве примера можно вспомнить ЖК "Академ-Палас" (старт продаж был в 2005 году), только сейчас постепенно начали налаживаться дела у дольщиков ЖК "Царицыно" (стройка началась в 2006 году), ЖК "Терлецкий Парк" (строится с 2004 года).
Не говоря уже о ряде проектов компании СУ-155 – они стали проблемой федерального масштаба, напоминает председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Но сегодня проблема уже практически решена.
Из 130 жилых домов, переданных на дострой в 2016 году, в соответствии с планом банка "Дом.РФ" в 2016-2019 годах достроены 123 дома, еще по четырем домам выплачены компенсации гражданам; оставшиеся три дома будут достроены в текущем году.
Ветер перемен
В 2010 году в России было введено обязательное страхование рисков при заключении договоров долевого участия. Но даже требование к тому, чтобы застройщики платили страховые взносы, полностью не решало проблему с недобросовестными застройщиками и обманутыми дольщиками.
"Условия договоров были сформированы таким образом, что страховые выплаты носили единичный характер. Строительные риски де-факто по-прежнему несли сами граждане. Кроме того, закон не предусматривал каких-либо требований к финансовому состоянию застройщика, сбор средств граждан могло осуществлять, по сути, любое юридическое лицо", – рассказывают в "Дом.РФ".
Безусловно, важным шагом для регулирования рынка стало создание в 2017 году Фонда защиты прав дольщиков. С этого момента отчисления застройщиков страховщикам заменили на взносы в Фонд дольщиков в размере 1,2% от суммы, указанной в ДДУ. С момента создания фонда в случае возникновения проблем у застройщика будет обеспечена достройка жилья либо произведен возврат фондом вложенных дольщиками средств.
Росреестр регистрирует ДДУ только в случае, если застройщик уплатил взнос в фонд, в противном случае ДДУ не регистрируется. Единственное исключение, когда застройщику не нужно платить взносы, – если он ведет стройку на собственные средства, не привлекая деньги граждан, но в таком случае он не применяет и ДДУ, объясняет Доброхотова.
Теперь всю ответственность по проектам строительства жилья, которые осуществляются в рамках 214-ФЗ, но не используют проектное финансирование, несет Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Также в стране был создан Единый реестр проблемных объектов, информация в котором обновляется ежедневно. На 24 января в реестре 2,9 тысячи проблемных домов. Накопленная проблема оценивается более чем в 200 тысяч граждан. В 2020 году планируется восстановить права 40 тысяч человек через выплату компенсаций или достройку объектов.
Спасительный эскроу
Финальным аккордом по приведению строительного рынка в порядок стал, конечно, переход на схему проектного финансирования строительства жилья с применением счетов эскроу, стартовавший в июле 2019 года.
С 1 июля 2019 года реформа долевого строительства обязала всех российских девелоперов, привлекающих средства граждан в строительство жилья, работать через механизм эскроу-счетов, предполагающий, что получить деньги дольщиков они смогут лишь после передачи им квартир.
И, по данным "Дом.РФ", на 1 января текущего года в России с использованием счетов эскроу возводилось уже 2,6 тысячи многоквартирных домов общей площадью 26,4 миллиона квадратных метров – это 24,5% всех строящихся в стране домов.
Россияне уже оценили преимущества новой схемы: как показал недавний опрос ВЦИОМ, доля семей, готовых приобрести жилье на этапе строительства, возросла с началом перехода на проектное финансирование на треть: с 53% до 70% от общего количества семей, планирующих приобретение квартиры в многоквартирном доме.
На сегодняшний день большая доля рынка (64,6 миллиона квадратных метров) строится по старым правилам. До 1 октября 2019 года застройщики должны были получить заключение о соответствии утвержденным правительством России критериям.
Еще более повысил защищенность дольщиков запуск Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), где каждый в режиме онлайн может найти информацию о застройщике: проверить наличие у него разрешения на строительство, посмотреть, сколько проектов он реализует и каков их масштаб.
Новая система работы рынка стала очень важным шагом по защите интересов дольщиков.
"Теперь они не потеряют деньги, даже если застройщик обанкротится: деньги им вернет банк, в котором их средства хранятся на специальном счете эскроу", – поясняют в "Дом.РФ".
До ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности в объекте, средства дольщика задепонированы на его же счете эскроу. Финансирование строительства осуществляется посредством кредита, который банк выдает девелоперу. Если застройщик вдруг "исчезает", не достроив объект, банк просто вернет деньги со счета эскроу дольщикам.